跨境住宅类房地产交易法律风险

寻同往年，进入盛夏，来自中国的国际房地产投资热度凸显上升，比例尤为增加。 由于子女出国留学以及更多家庭关注海外资产配置、汇率优势、房屋贷款利率走低，内势外势导致投资加拿大住宅商品房提前进入暑期，酷热非常。

跨境涉外房地产消费就法律层面而言，对于交易当事人本身是一个繁杂的程序流程。 从看房、认购、收房至入住周期跨度周期长短不定，风险也随之增大。 消费者往往由于对投资标的所在地的语言、文化、人员、环境以及当地法律流程不为熟悉，交易过程往往颇费周折，却仍然欠缺足够有力的风险防范。购房过程中，中国买家通常寻求加拿大本地相熟人士或委托本地地产中介从业人士根据自身需求，代为寻找合适物业。 建议当事人书面确认往来承诺，口头承诺不是没有法律效力而是一旦出现纠纷后，举证实难。

实践中更多法律问题涉及，私人出售不动产物业买卖双方就标的物业购买协议中所包含附属物清单的异议。 英美法系物权法对此类纠纷案例仍然适用千年历史判例，法律对私人出售房屋所涉及的物业附属物的规定非常细致，本身不难做出判断。但由于来自中国的买家不熟悉加拿大法律法规，常规惯例，理解上往往容易产生偏差。 具体实例当中，不乏有卖家口头承诺：屋中家私、墙上名画、顶上吊灯、柜中附设、园中草木，亦或是等等等等如上可以奉送买家。 如无购买协议书面确认，附之条款，此类承诺可能仅仅是卖家玩笑之言，不可轻信。税费问题应为跨境投资物业的先行考虑事项，除去交屋时，买家需要一次性支付的物业出售价值递进税率近2%的土地转让税之外，每年需要缴纳近1%的物业税。 除此之外，外国人投资加拿大物业用于出租的需要依年向税务局清税。 加拿大税务法律要求外国人在出售加拿大物业时，相应买家有义务要求卖家出具完税清单证明，如交屋时卖家仍然不能向税局申请取得该证明，买家律师有权依照税法要求滞留出售价格25%的滞纳税金，所以投资人应当先行咨询加拿大会计师进行税务规划。房地产消费质检问题涉及各项专业审查：邻里划界、市政规划、建设许可、消防环保、 节能管道、屋内情况，以及院内附设都应该按照交易常规做出有效验屋报告。 住房投资人不可轻信“拎包入住”， 放弃法律赋予应有权利。 实践中私人物业产权转让过程中，当事人往往权衡价格优惠，希望简化繁复交易程序，看房后，接受不聘请专业验屋常规验房程序。 往往，隐患丛生，交屋后，后悔莫及。此外， 对于商品房期房的购买，提醒投资人商品房认购周期可能存在的不确定性问题

加拿大各大城市发展快速，城中大学品质优良，颇受华人青睐。 本地开发商看准商业投资机会，大举开发高层共用公共设施社区化公寓项目。 对于住宅物业投资人来讲，合理分化投资周期、可控投资成本， 共管公司集团化管理， 易于租赁转手 等集中优势，不乏为投资之首选。对于个人住房需求， 很多华人子女在加拿大读书或工作， 居于闹市，治安等公用设施相应便捷，都促使了市区中心共管类公寓的兴建以及销售。提醒买家，尽管认购合约中开发商承诺交屋时间，但现实中，法律赋予开发商合理建筑周期延迟事由，开发商可以根据建设进度，自由裁量，依照法律仅负有提前通知买家相应延期的法律义务。交屋周期因而对于买家而言在实践中转化为不确定因素。 对于投资人来讲，延长资本投入周期，减缓投资回报。 对于个人需求的家庭而言，往往难以按照原有计划入住。 提醒买家注意。