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加拿大房屋买卖基本流程

在加拿大安大略省购买私人出售的不动产物业,买卖双方通常会依惯例签署购买协议- 加拿大安大略省地产局发行的统一房屋买卖合约格式文本,俗称 APS (Agreement of Purchase and Sale),买卖双方会结合交易标的物业本身以及双方当事人自身状况,对该格式文本合约进行条款补充完善、增减变更,以示需求。 当事人双方基于平等诚信的基本原则,协商达成一致合意的房屋买卖协议。

卖方经纪人首先会协助卖家拟定APS的初稿,列名所涉及标的物业的基本法律描述:包括物业产权登记地址及安省地契编号、产权所有人名字、卖家经纪及经纪公司信息,同时,还会列明卖家同意支付买卖双方中介人佣金的总和比例。 通常买卖双方中介佣金费用总和不超过交易标的售价的5%, 此比例可协商条款。 惯例中,如果买家经纪人的工作量相对高于卖家经纪,佣金比例可能会相对高于卖家经纪人。 买家无需对自己所聘请的买家经纪人支付中介费用

买家经纪人往往会按照买家客户要求首先代为锁定标的物业(不包括相熟私人之间的转让情形,此时,买卖双方仅需要各自聘请律师进行产权交割)。买家经纪人的首要工作是协助买家撰写买卖协议的出价邀约,俗称 Offer。 买家经纪作为专业地产从业经理人,应当对标的物业本身首先进行调研,包括对物业本身及历史状况的分析,做足功课。

法律要求房屋买卖经纪人为其客户提供中立专业的中介服务。 对于买家经纪人,应尽可能充分的对标的物业以及卖家的基本状况做出相应了解,协助买家确定合规理性的出价及要约附加条款。既要确保买家合法权利,又要合法合规以及尽职操守。

卖家在收到买家Offer要约后,会在指定的回复日期内做出修改或补正,视同向买家提出新的Offer要约。 双方往来对买卖协议条款进行协商,最终一方完全接受另一方要约条款时, 在其有效期内签回的完全接受协议俗称: Accepted 接受承诺。

房屋交易实同任何商业交易,买卖合约的宗旨是在于双方当事人真实本意达成一致,在合约谈判过程中,当事人能够依据证据事实做出准确决策,需要双方中介经纪人及时中立的反映事实根据 。 尽管买卖双方各自独立聘请房屋买卖经纪人,现实交易中,双方当事人仍然会不同程度上依赖经纪人之间代为转达各方属意,进行具体协商谈判,得以促成交易。此时,一个全力为客户利益进行争取的经纪人就尤显重要了。当然, 经纪人本身在交易过程中涉及佣金关系,是直接利益关系人,现实中,多希望极力促成交易,彼时,建议不妨及早引进律师介入。

当下,加拿大各大城市二手房房屋交易炙热,频繁交易,形成卖方市场,在交易过程中, 形成多个Offer要约情形,市场决定最终定价。仍要提醒买家不要轻易让与法定权益,对于房龄较长的物业不要放弃验屋条款 (Home Inspection Clause),或者是对于共管物业,放弃审阅管理公司过往财务记录,徒增物业交割后的意外支出。