华人在加拿大投资开发商新建房,转让楼花交易的热度一直不减。作为买方和卖方,出让、受让楼花时,都有哪些法律权利和义务?
看看最近安大略省高级法院的最新判决:
Chandran et al v. Pannu et al., 2022 ONSC 3278
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前一阵子,有出让人签署了楼花转让合同后,又反悔、改主意不想出让了的。原因竟然如下:
其一
最近加拿大的三级政府都有相应的房产交易相关的税改政策出台。
导致很多出让人发现:出让楼花不那么赚钱了。新的联邦销售税政策,自2022年5月8日起,所有出让合同不论原始买家的原始购房意图:投资也好,自住也罢,您都需要考虑出让人要代国税局CRA征收:出让合同交易差价的13%的销售税了。
比如:出让合同和原始购房合同的差价,如果是二十万加币的话,那么,出让人有义务代税局收取合同差价的13%的HST是:$200,000*13%= $26,000.00。
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/notice323/proposed-gst-hst-treatment-assignment-sales.html
税局的官方解析是这样说的:
任何出让合同如果是在2022年5月7日之前的,也是受此次税改政策约束的!
关于支付给开发商的首付款部分是否作为计算出让合同的HST的税基组成部分,税局的解析如下:
其二
如果出让了自己和开发商所签署的原始购房合同(APS)给受让人,开发商可能狮子大开口,狂涨出让费。原因是因为在签署原始购房合同时,没有锁定开发商日后可能有权收取的出让封顶费。
前阵子,就有客人因此,和经纪人吵闹着要打官司,开发商竟然在给出的,其签署《出让同意书》条件中,出让费从五千加币($5,000.00) 涨到了五万($50,000.00)!出让人可不急了:“我出让的差价也就十几万块,这要是给开发商再多付个四万五($45,000),我这利润空间。 然后,还要再减掉应付的买卖双方代理人的佣金总和 (5% 的出让合同总价),再加上溢价部分的13%”。
还没完呢!
别忘了增值税问题。 出让楼花既然都是一刀切按照投资房来计算税负,那么,自然是要计算投资房所产生的卖家的增值税问题。 不论您是本地的出让人还是海外身份的出让人,您所出让的楼花的增值部分,是都需要缴纳加拿大的增值税的了。
如果您是非税务居民, 您还需要考虑非税务居民的特殊清税流程:交接当日,出让合同总价的25% 是要滞留在交接房产律师的信托账户,先交税,再等候税局出具完税证明,将近12个月的漫长等候周期,您才可以拿回税后的滞留款。
这么一算下来,出让人在出让楼花交接日,不仅拿不回来差价款和已付的定金部分,还很有可能要给自己的律师先补齐滞留款,待完成海外卖家清税流程后,收到出让合同的回款。
这笔账到底应该怎么算,请您务必先行咨询您的会计师或律师,再决定是否签署楼花转让合同。
焱律师说完了简单的计算,再给您翻译个近期劲爆的出让楼花的庭审案例,咱们来说说这个CHANDRAN案子。
案件过程
人物:
CHANDRAN,简称,小陈同志和PANNU,小潘。
地点:
加拿大安大略省
案件事实:
小陈和小潘择日签署了有效成立的转让楼花合同 (AAPS)–转让小陈名下,和开发商签署的楼花期权给小潘,完成转让交易的前提条件是:小陈需要获取开发商签署的《转让同意书》,收到后小潘支付全部款项,完成转让交易。
但是,签完了AAPS, 小陈就因家人生病,快马加鞭的回了印度老家。这期间,小陈和开发商试图通过其代理律师获取开发商的《转让同意书》,却发现:这个无良开发商,坐地起价,转让费,竟然从当初签原始购房合同(APS)时宣传的,五千五加币($5,500.00),涨到了现在的三万六加元($3,6000.00)。
小陈也不笨啊,就动了脑筋,干脆和自己的经纪人一起……于是,小陈就去找了开发商售楼处,为了规避这个高昂的$3,6000.00 的转让费,直接和经纪人的太太签署了一份: AMENDMENT(买家更名文件)。变更原始购房人为经纪人太太的名字……
这个操作一下来,本以为神不知鬼不觉的, 结果在和开发商过户产权后,还是被耐心等候履行AAPS的受让人:小潘,给发现了。
纸里终究包不住火!于是,小潘就将出让人,小陈,和房产证现有的所有权人,小陈经纪人的太太,一起告上了法庭。
加拿大的天是蓝蓝的,加拿大的法律是公平公正的。 为什么这么说,看看加拿大的安省高院是如何判定的:
小陈的行为显然违背了加拿大至高无上的“GOOD FAITH” 诚信原则!
小陈和小潘的出让合同AAPS那是:至始有效,小陈将标的物业,在未经小潘知情的情形下,私自转予小潘以外的第三人,显然是没有遵守有效成立的AAPS,小陈违约事实成立!
小陈和经纪人太太的更名行为没有法律依据,经纪人明知已有生效的AAPS,仍然规避其所代理签署的AAPS的存在,属于明知故犯啊!所以,更名行为至始无效!
法庭因此判决如下:
小陈赔偿小潘因为维权所产生的实际经济损失!经纪人太太需要过户产权给与小潘,同时,小潘需要支付转让合同除去已付定金外的相应转让合同款!
【焱律师专栏】
刘焱律师
焱律师事务所,理华人所思,耀华人之光!感知民生跋涉迁徙经历, 领会跨境华人群体法律需求,学以致用,取之于民,回报于民!